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1974年,置地宣布斥资6亿元,开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦,置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局(即今日环球大厦旧址),遭到拒绝,只好自行重建。新历山大厦于1976年建成,楼高36层,楼宇总面积35.7万方尺,比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体,以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场,置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦,于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行,建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦,整个庞大计划于1982年完成。地产危机中,首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年,恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是,这时香港地产已处于巅峰。1982年9月,撒切尔夫人访问北京,拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕,香港地产市道借势急跌,恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时,恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中,中区美利道地段的红棉大厦已接近完工,正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺,总楼面面积104.3万方尺,根据港府要求,需补地价18.2亿元,且限期在28日内完成。希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。必威亚洲官方登陆(1)香港房地产市场供求严重失衡。从供应看,自1985年香港进入过渡时期以后,受到中英两国签署的《联合声明》附件三的制约,香港政府每年卖地不得超过50公顷,这项规定对香港的土地供应产生深远的影响。在实际执行中,中英土地委员会也观察到50公顷批地上限的问题,因此在执行初期已有弹性放宽。如1985/1986年度放宽至58公顷,1986/1987年度放宽至55公顷。不过,前者包括批予和记黄埔集团用以兴建葵涌货柜码头的海床28公顷,后者亦包括作为货柜码头后勤使用的海床3.5公顷,可见放宽的幅度不但很小,而且更只是针对特定的发展工程而制订。及至1994年,土地供应已明显短缺,中英土地委员会才有限度放宽供应,其中,仅1997年上半年的土地供应量已超过50公顷。〔17〕(见表5.7)

必威亚洲官方登陆地产市道崩溃,首当其冲的自然是地价。1982年,香港地价普遍下跌40%至60%不等,跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价,按楼面面积计算,从1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺25元,跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地,亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平,跌至1982年5月的每方尺540元,跌幅为60%。地价大跌,导致港府财政收入大减,1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字;售地收入占政府财政收入的比重,亦从1980/1981年度的35%,降至1981/1982年度的29%,及1982/1983年度的15%。在商业楼宇方面,由于供不应求,租售价格亦全面上升,以甲级写字楼租金为例,1968年月租每方尺1.24元,到1973年已上升到月租每方尺4.97元,5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼,月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵,部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环,甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升,尤其是繁盛地区的商铺,升势更为凌厉。当时,普通地区商铺月租每方尺约5元至6元,繁盛地区15元至30元,而尖沙咀旅游区则高达100元,出售价格多以月租的100倍计算,即月租5 000元的铺位要价50万元。香港的地产市道自1985年进入过渡时期以来,便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动,其价格连年大幅跳升,香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。

到80年代初,信和地产已颇具规模。1981年3月,黄廷芳将信和地产部分物业,信和置业有限公司分拆在香港上市,以作为集团地产发展的主力。该年底,信和地产市值达33.81亿元,已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。华懋置业的名字首次在香港引起注意,是70年代初期。1972年,置地向拥有大量土地的牛奶冰厂有限公司展开敌意收购。当时,华懋曾应牛奶冰厂董事局主席周锡年之邀,与牛奶冰厂合组牛奶地产公司,向置地展开反击。华懋注资1.2亿元换取牛奶地产24.9%股权,而牛奶冰厂则以旗下土地换取新公司75.1%股权。后来反击虽然失败,但王德辉及华懋的名字开始在业内打响。这一时期,随着大批地产公司在香港股市挂牌上市,并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模,拓展业务,香港地产业与股票市场的关系日益密切,相互影响大增,逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时,地产市道畅旺,地价、楼价节节攀升,大多数上市公司的资产市值也随之上升,带动股价上涨,上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金,发展地产业务,形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气,地产市道转淡,地价、楼价下跌,上市公司资产市值下降,拖累股价下挫,上市公司筹资转趋困难,部分资金周转不灵,公司被迫抛售地产物业套现,加剧地价、楼价跌势,形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。必威亚洲官方登陆〔11〕 欧阳德著:《新世界发展前景秀丽趁低吸进》,载香港《经济一周》1985年6月10日,第18页。

恒隆创办于1960年,创办人陈曾熙(1923~1986年),原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本,攻读土木工程学,回港后在永隆银行任职,担任外汇、楼宇按揭业务,认识到香港地产业的潜力。50年代初,陈曾熙离开永隆银行,与友人合伙创办大隆地产,开始涉足地产业。其弟陈曾寿早年毕业于上海复旦大学,曾在婆罗洲一带经营建筑生意,回港后协助兄长承包建筑工程,生意逐渐做大。(1) 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后,香港政治前途明朗化,这一时期,中国对外开放扩大,香港作为亚太区国际金融贸易中心,以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强,刺激外商来香港投资或设办事处,增加了对高级写字楼和住宅的需求。刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。

80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司,创办于1973年11月,创办人李兆基,祖籍广东顺德,1929年出生,早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年,年仅19岁的李兆基随身携带1 000元,从家乡顺德南来香港,初期在金铺做外汇黄金买卖,1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展,并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久,“三剑侠”各奔前程,李兆基辞去总经理一职,自立门户创办恒基兆业。当时,恒基兆业约有资产5 000万元,发展地盘约20多个。职员四五十人,已有一定规模。为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。1976年,南丰透过旗下南丰发展有限公司以4 000多万元向太古洋行和长江实业购入港岛鲗鱼涌太古山谷英皇道一幅土地兴建南丰新邨。南丰新邨工程分四期进行,包括12幢28层至32层高的住宅大厦,共2 800多个单位,每个单位474方尺至692方尺不等。此外,还附设两层停车场和花园平台。南丰新邨从1976年开始预售,到1978年全部售罄,每方尺售价从200多元升至400多元。当时,银行利率较低,南丰为赚取更大利润,还自行经营按揭业务。自此,南丰成为香港重要的地产集团。香港的股票市场,最早可追溯到1891年2月3日香港第一个证券市场——香港股票经纪协会成立(该协会于1914年易名为香港证券交易所)。1921年,香港第二个证券市场——香港证券经纪协会成立。1947年3月,这两个机构合并,成为香港证券交易所有限公司,这就是后来四会时代所称的“香港会”。长期以来,香港会一直垄断了香港的股票市场,该会会员大部分是外籍人士和少数通晓英语的华人富商,而上市公司则主要是外资大行。

新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市,当时新地的法定股本是3亿元,实收股本约2.27亿元,每股面值2元,以每股5元公开发售2 000万股新股,集资1亿元,结果获得超额10倍认购。当时,新地已颇具规模,拥有23个发展地盘,占地面积达30万方尺。上市首年,新地的纯利为5 128万元,比预期利润高出五成。及至10月下旬金融风暴掩至,香港股市暴跌,地产市道随即大幅下挫,炒楼活动近乎绝迹,挞订情况十分普遍。数据显示,到1998年1月,香港各区的大型私人屋邨,包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛,九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨,以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等,其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落,跌幅普遍超过3成,大部分已返回1996年初水平,即等同于1994年第一季的高峰位。必威亚洲官方登陆黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团,包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业,以及专责地产发展的信和地产,可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间,信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过,正因为如此,信和所受的冲击尤为严重,从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里,信和集团所遭受的损失估计超过10亿元,几乎面临破产的局面。

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